玩赚美国税法:如何年收入百万,不缴1分税费?

发布时间:2018-05-29
永久产权、子女教育、市场稳定、保值增值、美元配置……美国房产持续引爆中国投资圈,中国人连续多年成为美国房市最大的海外买家。然而,买房要缴房产税;出租要缴个人所得税;卖房要缴资本利得税。
 
房产投资如何不亏本?如何合理合法在美国既买房又节税呢?
 
美国税务
 
初级节税方案1
 
以个人名义,直接购买住宅、商业地产的,可以通过以下费用抵税:
 
房子的地税(房产税),保险费
房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费
房子的维修费
房东到美国来往的机票,餐旅费
房地产公司的管理费
房地产经纪的中介费
寻找租客的广告费
自己未成年孩子的抚养费
 
中级节税方案2
 
以公司名义投资房地产的,在使用所有初级避税法则的同时,还可以使用以下费用抵税:
 
在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。
美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税。
为美国员工发奖金、礼品,可以抵税。
以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。
所有招待客户:请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费,甚至自己衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用来抵税。
可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税。
可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税的。
甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。
 
需要提醒的是,把房产放在公司名下有利也有弊。如果在美国投资很多栋房产,如果每一栋房产都放到一个公司的名下,整个公司成立的费用,报税的费用和申报的手续就变得十分复杂;如果房子是自住,用公司的名义去买房就丢掉了25万美金的免税额度。
 
所以是不是适合用公司买,还是用个人买,要根据每个人的不同情况而定。
 
高级节税方案3
 
这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典。建立在以公司购买房地产的前提下,初级、中级节税法则同时有效。
 
以投资100万现金在美国购房为例,假设该房产的纯投资回报率是8%(每年净收益8万美元):
 
方案A:出租该套房产
 
如果出租该套房产,以20年为期,租金收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的)。
 
20年的净收入就是260万
 
方案B:抵押贷款
 
如果用该套房产去抵押贷款,按照75%的比例,可以贷款75万。利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万。首先这个3.85万可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。
 
用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。
 
此外,您将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,又可以买一个100万的商业店铺。按照8%的回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。
 
同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产。每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。
 
投资25万*4,
年租金:8万*4
本息:6万*4
年净收入:2万*4=8万
 
虽然同样是年纯回报8万美金,与方案A出租房产效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万;且20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,将得到4*200万,800万的回报!
 
20年的回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。
 
以上计算还是忽略了房产升值、租金增加、利息递减等因素影响的结果。实际算下来,收入差距更大!
 
终极节税方案4
 
注意了!以下是美国富人年净资产增加数百万而1分税钱都不交的骨灰级玩法:1031交易法则。
 
大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。然而,美国卖房要交税。
 
100万的房产收益,交完税,能有一半剩下,就不错了。如果您不懂避税,这钱可是必须要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法则,就可以1分钱税都不用交!
 
所谓1031交易法则,就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要投资等于或是大于所得收益的地产,就可以不交税。
 
也就是说,卖房拿到100万的房产收益后,在6个月内再投资一栋或是多栋总值等于或是超过200万的房产,您就可以不交税!这就是美国的终极节税法典——1031交易法则。
 
利用1031交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。所以富裕的美国人一般手头没什么现金,但是资产惊人。
 
如何根据个人情况,移民美国后合理节税?
 
致电400-1626-799,获权威美国税务规划指导
 
注:文章内容来源于网络,税务规划方案应以个人具体情况为准。
 
 
 
 


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